Основные тенденции развития законодательства, регулирующего коммерческий наем жилья, на современном этапе

 

Ремидовский Р.А., адвокат, аспирант и преподаватель кафедры коммерческого права Российского государственного торгово-экономического университета, 2004 год

 

Как известно, нормы жилищного права применяются к отношениям, возникающим из договора коммерческого найма жилого помещения, в субсидиарном (восполнительном) порядке. Думается, что в преддверии принятия Жилищного кодекса Российской Федерации целесообразно подробнее остановиться на основных тенденциях развития жилищного законодательства в аспекте правового регулирования коммерческого найма жилья.

Систематизация жилищного законодательства ведется на официальном уровне уже достаточно давно. Законодателем в полной мере осознан тот факт, что массив действующих в жилищной сфере нормативно-правовых актов «является на 70 % устаревшим и недейственным, ряд норм Жилищного кодекса вступил в прямое противоречие с нормами Конституции»¹.

Проблема усложняется также низким качеством и излишним множеством нормативных актов жилищного законодательства, и, как следствие, существованием довольно громоздкой системы конкуренции определенных правовых норм, дублированием в правовом регулировании одних вопросов и полным отсутствием соответствующего регулирования других.

Все это убедительно свидетельствует о необходимости скорейшего принятия Жилищного кодекса РФ.

Однако решение данного вопроса заметно затянулось. Еще в конце января прошлого года планировалось, что проект нового ЖК будет внесен Правительством Российской Федерации в Госдуму России в середине весенней парламентской сессии² и принят в первом чтении³.

Были подготовлены два основных проекта кодекса. Один из них представлен рабочей группой, возглавляемой Председателем комитета Государственной Думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П.В. Крашенинниковым, другой – Государственным Комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу совместно с заинтересованными органами исполнительной власти⁴. Работа шла параллельно в Правительстве и Думе. Год пошел на то, чтобы соответствующие органы сблизили свои позиции. П.В. Крашенинников направлял законопроект на экспертизу в Совет Европы⁵.

Однако фактически проект Жилищного кодекса в пакете с двадцатью шестью иными законопроектами, направленными на создание рынка доступного жилья, был внесен только в конце мая текущего года⁶ и 10 июня этого года принят Государственной Думой РФ в первом чтении⁷. Второе чтение ЖК РФ и восьми иных законопроектов из «жилищного пакета» отложено на осень⁸.

В этой связи есть все основания предполагать существенное повышение в ближайшее время системности федерального жилищного законодательства. Об этом уже сейчас свидетельствуют следующие обстоятельства:

1) разработана определенная концепция реформирования законодательства в области жилища, а проект нового Жилищного кодекса был внесен и рассматривался в Госдуме в пакете с законопроектами, затрагивающими иные аспекты жилищной сферы – таким образом обеспечено комплексное воздействие на решение соответствующей проблемы;

2) ЖК РФ принимается в новых социально-экономических условиях, а потому адекватен своему времени – он формулирует основы рыночных отношений в жилищной сфере;

3) принятие ЖК РФ повлечет отмену наряду с ЖК РСФСР также целого блока законов, которые уже давно пришли в противоречие с глобальными актами действующего законодательства, а также внесение значительных поправок в ряд иных законов⁹, что устранит дублирование в правовом регулировании и консолидирует правовой материал;

4) в проекте нового Жилищного кодекса решен ряд проблем правового регулирования жилищных отношений, в том числе в сфере найма жилого помещения, а также соответствующей правоприменительной практики.

При всем том думается, что с принятием и вступлением в силу законов по созданию рынка доступного жилья проблема бессистемности законодательства и иных правовых источников, регулирующих общественные отношения, возникающие из договора коммерческого найма жилого помещения, до конца не решится. Причины этого можно изложить в следующем концентрированном виде:

1) в проекте нового Жилищного кодекса, принятом Государственной Думой в первом чтении, не учтен комплексный характер правового института «договор коммерческого найма жилого помещения»;

2) в указанном проекте не содержится единого терминологического подхода к обозначения отношений коммерческого найма жилья;

3) в проекте нового ЖК содержатся как внутренние, так и внешние системные противоречия;

4) в проекте ЖК РФ не решен целый ряд актуальных проблем действующего жилищного законодательства, а также правоприменительной практики в сфере коммерческого найма жилого помещения;

5) для проекта характерен низкий уровень юридической техники (наличие логических ошибок, недостаточная четкость явных определений и т.д.).

Кроме того, в проекте воплощены некоторые весьма дискуссионные подходы. Так, анализ его определенных положений позволяет прийти к выводу, что:

1) права собственника жилого помещения, по сути, преобладают над правами всех остальных жильцов, «собственник всегда прав»;

2) наниматель жилого помещения обязан нести все расходы по содержанию жилищного фонда, к чему он на данном этапе развития общественных отношений экономически не готов.

К сожалению, отмеченные недостатки закона, претендующего на статус фундаментального акта жилищного законодательства, не способствуют достижению качественно нового уровня системности правового регулирования коммерческого найма жилого помещения, а также решению целого блока иных важных вопросов.

---

¹ Интернет-сайт информационного агентства «ИТАР-ТАСС». 27.01.2003.

² Интернет-конференция Председателя комитета Государственной Думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П.В. Крашенинникова «Перспективы развития жилищного законодательства в России». 27.01.2003. Обзор публикаций СМИ.

³ Интернет-сайт информационного агентства «Росбалт». 27.01.2003. Новый Жилищный кодекс РФ будет принят в первом чтении.

⁴ Интернет-сайт развития парламентаризма в России. 27.02.2004.

⁵ Жилье мое // Российская газета. 2 июня 2004 года.

⁶ Российская газета. 1 июня 2004 года, 2 июня 2004 года.

⁷ См.: Квартирный ответ на квартирный вопрос // Российская газета. 11 июня 2004 года.

⁸ См.: Жилпакет для миллионов // Российская газета. 13 июля 2004 года; Задание на осень // Российская газета. 14 июля 2004 года.

⁹ См.: Жилье мое // Российская газета. 2 июня 2004 года.