Роль императивных норм права в процессе самоорганизации договора коммерческого найма жилого помещения

Ремидовский Р.А., адвокат, аспирант и преподаватель кафедры коммерческого права Российского государственного торгово-экономического университета, 2003 год

Субъекты любого частно-правового договора, в том числе и договора коммерческого найма жилого помещения, устанавливают правила своего поведения хотя и самостоятельно, но не стихийно, а целенаправленно, сообразуя варианты своих действий с законами избранной ими модели договора. Данные законы представляют собой самостоятельные элементы системы позитивного права, с которой осуществляет свое тесное и непосредственное взаимодействие договор коммерческого найма как система.

Здесь целесообразно применить синергетический подход, претендующий сегодня, как известно, на статус общефилософской парадигмы. С позиции синергетики любой гражданско-правовой договор почти полностью строится на самоорганизации, поскольку субъекты сами устанавливают правила своего взаимодействия, а это – «самоорганизация в чистом виде»¹.

Однако в этой связи возникает вопрос об оценке значения самоорганизации для правового регулирования отношений, возникающих из договора коммерческого найма: в каких пределах она должна осуществляться, чтобы не перерасти в негативный фактор, и при каких условиях она наиболее эффективно реализует заложенный в ней потенциал.

Если сформулировать вопрос еще более конкретно, то, ввиду того, что самоорганизация системы «договор коммерческого найма жилого помещения» осуществляется исключительно в сфере, заранее очерченной законодателем, необходимо выявить те сегменты общественных отношений, которые должны регулироваться правом и те, которые должны регулироваться договором.

В этой связи рассмотрим, как взаимодействуют друг с другом две системы – «позитивное право» и «договор коммерческого жилищного найма».

Сначала наблюдается воздействие императивных норм права на те общественные отношения, которые порождаются договором коммерческого найма жилого помещения как юридическим фактом. Так, согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следовательно, такие нормы воздействуют на правоотношения прямо и непосредственно, их содержание не может быть изменено участниками соглашения, субъекты должны всецело подчиниться соответствующим правовым предписаниям. Императивные нормы «сдерживают» чрезмерную самоорганизацию системы «договор коммерческого найма жилого помещения», предотвращают ее вырождение в аморфную, самодовлеющую массу, не вписывающуюся в структуру более высокоорганизованной правовой системы. Именно поэтому такие нормы именуются «внешними» для сторон правилами поведения.

Императивные нормы, регулирующие коммерческий жилищный наем, можно условно подразделить на общие и специальные. Под общими будем понимать фундаментальные принципы и нормы международного права, Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, которые формируют концепцию договора коммерческого найма жилого помещения как одного из основных институтов российского гражданского права, отвечающего всем требованиям морали, нравственности, справедливости, гуманизма и вписывающегося в пространственно-временной контекст современного российского общества.

Специальные императивные нормы, на которых мы сконцентрируем здесь свое внимание, представляют собой соответствующие правовые нормы статей главы 35 ГК РФ как центрального регулятора отношений, возникающих из договора коммерческого найма жилого помещения.

Именно специальные императивные нормы выступают в роли системообразующего фактора для конкретного договора коммерческого найма. Речь идет об императивных нормах, определяющих существенные условия договора. К таким императивным существенным условиям относятся, во-первых, условия договора о предмете и, во-вторых, условия, признанные законом необходимыми для договоров данного вида.

Прежде всего, следует рассмотреть условия договора о предмете. Это условия о действиях обязанной стороны. Именно они позволяют применять к конкретному соглашению сторон правовые нормы о договоре коммерческого найма. Так, в соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения, в том числе коммерческого, одна сторона (наймодатель), в роли которого выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Императивные нормы п. 2 указанной статьи также носят системообразующий характер, поскольку детализируют предмет договора коммерческого найма в части субъектного состава. Так, юридическое лицо может участвовать в отношениях найма лишь в качестве наймодателя, поскольку п. 2 ст. 671 ГК РФ предусматривает, что, во-первых, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора и, во-вторых, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Системообразующий характер носят и многие другие нормы статей главы 35 ГК РФ.

Важно четко и недвусмысленно обозначить ту сферу, в которой происходит ограничение самоорганизации договора коммерческого найма жилого помещения, то есть, прежде всего, те вопросы, которые должны регулироваться императивными нормами права, исключить возможные коллизии и пробелы. Сделать же это можно только посредством создания стройной, логически выверенной системы правовых норм, касающихся договора коммерческого найма жилого помещения.

¹ Ветютнев Ю.Ю. Синергетика в праве // Государство и право. 2002. № 4. С. 65.