Некоторые проблемы правового регулирования коммерческого найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

Ремидовский Р.А., адвокат, аспирант и преподаватель кафедры коммерческого права Российского государственного торгово-экономического университета, 2006 год

Конституция Российской Федерации и Жилищный кодекс РФ (далее также – ЖК РФ, ЖК) не исключают возможности предоставления по договору коммерческого найма жилого помещения, находящегося в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Так, согласно ч. 3 ст. 40 Основного закона малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В соответствии с ч. 3 ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а в п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК предусмотрено, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

Однако правовые нормы, направленные на реализацию данных положений в части коммерческого найма жилья, в акте жилищного законодательства, претендующего на статус фундаментального, отсутствуют. Более того, анализ положений нового Жилищного кодекса позволяет прийти к выводу, что данный документ в целом отражает социальную конверсию государства; здесь государство сознательно минимизирует свою ответственность как перед собственником, так и перед нанимателем жилья. Следствием «самоустранения» государства от решения насущных жилищных проблем являются значительные пробелы в правовом регулировании отношений коммерческого найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Во-первых, в ЖК РФ досконально не определена компетенция органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в сфере коммерческого найма жилого помещения в соответствующих жилищных фондах. Так, п. 6 ст. 12 ЖК РФ относит к компетенции органов государственной власти Российской Федерации определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом. Однако компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации, а также органов местного самоуправления в данной сфере ЖК непосредственно не определена, но она, по всей видимости, подразумевается.

Во-вторых, в Жилищном кодексе РФ не установлен порядок предоставления гражданам жилья по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. При этом очевидно, что такой порядок должен быть определен именно на федеральном уровне. В то же время целесообразно предусмотреть для органов государственной власти субъектов РФ возможность принятия законов, устанавливающих иной порядок заключения указанного договора коммерческого найма.

Наконец, в-третьих, в ЖК отсутствуют нормы, регулирующие отношения по поводу осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов на основании договора коммерческого найма.

В связи с изложенным предлагаем следующие варианты законодательного решения обозначенных проблем.

1. Необходимо дополнить ЖК РФ разделом «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда коммерческого использования», содержащим главы: «Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда коммерческого использования» и «Договор найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда коммерческого использования». При этом п. 5 ст. 13 ЖК РФ целесообразно изложить в следующей редакции: «определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации категориям граждан, установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации».

2. Общественные отношения, связанные с коммерческим наймом жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов, должны быть вплетены в канву гражданско-правовой материи, а для правового регулирования блока отношений, связанных с договором найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, должен быть установлен особый режим. Такой подход будет способствовать индивидуализации правового регулирования коммерческих наемных отношений в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Наиболее подходящим для реализации решения указанной задачи структурным элементом гл. 35 ГК РФ видится ст. 672. Поскольку жилищное законодательство отказалось от использования термина «государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования», думается, что данную статью более целесообразно назвать: «Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде». Далее предлагаем изложить п. 1 ст. 672 ГК в следующей редакции: «В государственном и муниципальном жилищном фонде жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда». Кроме того, представляется необходимым дополнить ст. 672 ГК пунктами 4 и 5. Пункт 4 можно изложить в следующем виде: «Порядок заключения и последствия расторжения договора найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством». В свою очередь, п. 5 целесообразно представить в следующей редакции: «Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими осуществляется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством».

3. Заслуживает одобрения законодательное решение вопроса, связанного с установлением порядка заключения договора коммерческого найма жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов, содержавшееся в Положении «О порядке постановки на квартирный учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в г. Ростове-на-Дону» от 23.09.97г., действовавшем в редакции от 21.10.97г., 28.04.98г., 22.04.99г.¹ Так, согласно п.п. 4, 20 данного Положения гражданам, нуждавшимся в улучшении жилищных условий, жилищной комиссией администрации района города могло быть предложено улучшить их посредством получения жилья по договору коммерческого найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищных фондах г. Ростова-на-Дону. По нашему мнению, указанный подход должен быть сохранен и в том региональном законодательстве, которое будет приниматься в соответствии с новым Жилищным кодексом.

4. Целесообразно предусмотреть в ч. 3 ст. 59 ЖК РФ такой юридический факт, как освобождение жилого помещения в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, в качестве основания возникновения отношений коммерческого найма.

Сегодня данная норма при определенных обстоятельствах предусматривает возможность предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их письменного заявления. Однако, думается, что в условиях продолжения прогнозируемого большинством экспертов опережающего (по сравнению с общей инфляцией) роста стоимости жилья² не каждый гражданин сможет заключить соответствующий договор купли-продажи. В то же время возможность заключения с государством или муниципальным образованием договора коммерческого найма жилого помещения, освободившегося в коммунальной квартире, представляется реальной для многих граждан, в том числе обеспеченных общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Предусмотрев в ч. 3 ст. 59 ЖК РФ возможность предоставления гражданам освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения не только по договору купли-продажи, но и по указанному выше договору коммерческого найма, государство оказывает активную помощь тем, кто не признан малоимущим и нуждающимся в жилых помещениях, но, будучи обеспеченным общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, не имеет возможности выкупить у государства или муниципального образования освободившееся жилое помещение.

В заключение следует отметить, что отсутствие на федеральном уровне детального правового регулирования отношений, связанных с коммерческим наймом жилого помещения, предоставляемого в государственном и муниципальном жилищном фонде, привело к тому, что жилищные законы большинства субъектов Российской Федерации обошли вниманием соответствующие вопросы, а это фактически «парализовало» осуществление целого направления региональной жилищной политики. В частности, анализ преамбулы Закона Смоленской области «О предоставлении жилища по договору найма в Смоленской области»³ позволяет установить, что данный правовой акт применяется лишь к отношениям, связанным с социальным наймом.

В то же время, думается, что в условиях правового вакуума по данному вопросу на федеральном уровне, соответствующие субъекты РФ вполне могут проявить соответствующую правовую инициативу, подобно тому, как это сделано в Республике Башкортостан (далее – РБ). Так, Жилищный кодекс РБ (далее – ЖК РБ) по праву можно назвать наиболее полным кодифицированным жилищным актом субъекта РФ: он содержит шестнадцать разделов, в которых отражены общие положения, а также положения о государственном, общественном, муниципальном и частном жилищных фондах. ЖК РБ регулирует достаточно обстоятельно и конкретно соответствующие жилищные отношения в РБ, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства⁴.

¹ См.: Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных актов / Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова; отв. ред. И.Б. Марткович. М., 1998. С. 395.

² См.: Ипотека не для всех // Российская газета. 2005. 11 февраля.

³ Официальный портал органов власти (www.admin.smolensk.ru). 12.04.05г.

⁴ См. об этом: Давлетова М.И. Субъективное гражданское право на жилое помещение: нормативные основания и некоторые проблемы правовой охраны. Дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2003. С. 94.