Наука. Диссертация

 

Кандидатская диссертация адвоката выполнена на тему: «Договор коммерческого найма жилого помещения в Российской Федерации: проблемы законодательства и практики его применения».

Диссертация представляет собой первое в отечественной юриспруденции комплексное исследование проблематики договора коммерческого найма жилого помещения, в котором произведена попытка сформулировать научно-практическую парадигму в изучаемой сфере, разработать в ее рамках концепцию правового регулирования соответствующих общественных отношений, а также конкретные предложения по совершенствованию законодательства и практики применения его норм.

Основная часть работы состоит из трех глав (шести параграфов).

В первой главе – «Концептуальный подход к исследованию коммерческого найма жилого помещения» – разрабатывается научно обоснованный и единообразный подход к изучению коммерческого жилищного найма.

В первом параграфе – «Методологическая основа исследования коммерческого найма жилого помещения» – показывается необходимость применения к исследованию проблематики коммерческого найма жилья наряду с иными методами научного познания системного, функционального и синергетического подходов, оценивается вклад указанной триады методов в процесс обеспечения эффективного правового регулирования коммерческого найма.

Второй параграф – «Модель постановки научно-практических проблем в сфере коммерческого найма жилого помещения» – посвящен постановке концептуальных проблем в рассматриваемой сфере в каждом из аспектов системности права.

Исследователь подчеркивает, что центральной концептуальной проблемой российского договорного права является проблема обеспечения синергетически оптимального правового регулирования договорных отношений, то есть установления в нормах права таких дозволений, запретов и позитивных обязываний, которые минимально необходимы и достаточны для реализации соответствующих частных и публичных интересов. Но в области коммерческого найма жилого помещения обеспечение синергетического оптимума значительно усложняется в связи с тем, что частно-правовые отношения наймодателя и нанимателя жилого помещения неизменно приобретают публичное значение, так как они представляют собой один из способов осуществления гарантированного Конституцией РФ права каждого гражданина на жилище. Кроме того, здесь имеется целый ряд взаимосвязанных проблем, обусловленных отсутствием в современной российской юридической доктрине единого понимания структуры и качества элементов системы «договор коммерческого найма жилого помещения» в аспекте сделки и правоотношения, а также динамики системы «договор коммерческого найма как обязательство».

Автор обращает внимание на особенности механизма гражданско-правового регулирования коммерческого найма жилья в России, которые, в свою очередь, предопределяют значительную специфику участия государства в решении «жилищного вопроса». Диссертант обосновывает важный вывод о том, что ограничение свободы договора коммерческого найма жилого помещения в России не является оптимальным, в первую очередь, потому, что действующее гражданское и жилищное законодательство исходит из минимального участия государства в решении жилищной проблемы, и обусловлено это, к сожалению, не столько уровнем социально-экономического развития общества, сколько политической волей государства «навязать» индивидам свободу в области жилищных отношений. Понятно, что такой подход направлен, в первую очередь, на обеспечение фискального интереса государства, но в результате «жилищный вопрос» эффективного решения не находит, более того, остро встает проблема социальной ответственности бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Диссертант ставит важный вопрос о том, какое место в системе обязательственных правоотношений занимает обязательство, связанное с коммерческим наймом жилья, в том числе, как соотносятся между собой жилищный и имущественный наем, акцентирует внимание на проблемах в институциональной и отраслевой структуре российского права, касающихся коммерческого найма жилого помещения.

Ученый выделяет блок вопросов, связанных с коммерческим жилищным наймом, которые возникают непосредственно в системе источников (форм выражения) права: концептуальную проблему соотношения норм гражданского (жилищного) права и норм гражданского (жилищного) законодательства; нарушение законодателем соответствующих правил и неверное использование определенных средств юридической техники.

Во второй главе – «Договор коммерческого найма жилого помещения как система: состояние и проблемы» – на основе разработанного в первой главе диссертации концептуального подхода производится системно-структурный анализ договора коммерческого найма.

Первый параграф – «Договор коммерческого найма жилого помещения как сделка» – посвящен изучению общественных отношений, связанных с заключением договора коммерческого жилищного найма, выявлению структуры и исследованию качества элементов данной сделки.

В диссертации изучены правовые ограничения свободы договора коммерческого найма жилья. Поскольку региональные особенности, заслуживающие внимания при определении порядка предоставления жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, отсутствуют, этот порядок, по мнению автора, должен устанавливаться на федеральном уровне. Проведенный диссертантом анализ правовых ограничений свободы заключения договора коммерческого найма, установленных в целях защиты прав и законных интересов бывших членов семьи собственника жилого помещения, позволил констатировать, что первое предложение ч. 4 ст. 31 ЖК РФ необходимо изложить в следующем виде: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если нет иных правовых оснований пользования данным жилым помещением». Ученый считает, что в качестве таких правовых оснований наряду с соответствующим соглашением между собственником и бывшим членом его семьи может выступать право пользования жилым помещением по завещательному отказу (абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ).

В исследовании раскрывается содержание элементов системы «договор коммерческого найма жилья как юридический факт (сделка)»: субъекты, субъективная сторона, форма и содержание, анализируются соответствующие научно-практические проблемы.

Во втором параграфе – «Договор коммерческого найма жилого помещения как правоотношение» – договор коммерческого жилищного найма рассматривается в аспекте обязательства, основанного на сделке. В исследовании раскрывается содержание понятия «жилищное правоотношение», изучается юридическая природа жилищных отношений, в том числе связанных с коммерческим наймом, производится их классификация, анализируются отношения, возникающие у наймодателя и нанимателя жилого помещения с третьими лицами в силу факта заключения договора коммерческого найма жилья, обосновывается точка зрения, согласно которой договор коммерческого найма в ряде случаев носит смешанный характер и приводится перечень договоров, элементы которых могут содержаться в соглашении о коммерческом найме.

Автор оспаривает позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определении от 12.09.03г. по делу № 11-Г03-30, согласно которой отношения, возникающие в процессе заключения договора коммерческого найма (в том числе связанные с предоставлением гражданам жилых помещений по договору коммерческого найма), являются гражданско-правовыми. По мнению диссертанта, жилищные отношения, возникающие с момента подачи гражданином заявления о предоставлении ему жилого помещения по договору коммерческого найма и до принятия соответствующего решения, являются по своей отраслевой природе административно-правовыми, поскольку целиком и полностью основаны на принципе власти и подчинения. Практическая значимость этого вывода обусловливается тем, что органы государственной власти субъектов РФ могут быть наделены определенными полномочиями в сфере обеспечения граждан жилыми помещениями из жилищного фонда субъекта РФ по договору коммерческого найма, а принимаемые ими по этому вопросу правовые акты не будут противоречить п. «о» ст. 71 Конституции РФ.

В диссертационной работе подробно рассматриваются элементы жилищного правоотношения из договора коммерческого найма: субъекты, содержание и объект. Особое внимание в исследовании уделено определению предмета и объекта обязательства, возникающего из договора коммерческого найма. На основе концепции О.С. Иоффе об объектах первого и второго рода гражданско-правового договора на передачу имущества и путем толкования ГК РФ ученым констатируется, что предметом правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма, выступают, с одной стороны, действия наймодателя по предоставлению жилого помещения во временное владение и пользование нанимателю для проживания, с другой стороны – действия нанимателя по внесению платы по договору, а объектом указанного правоотношения является жилое помещение. В работе дается авторское определение понятия «жилое помещение», изучаются характеристики жилого помещения как объекта жилищного найма, рассматриваются пределы его использования нанимателем. На основе проведенного анализа исследователь делает вывод о различии имущественного и жилищного найма, обусловленном функциональными характеристиками жилого помещения, выступающего объектом указанных договоров.

Третий параграф – «Исполнение договора коммерческого найма жилого помещения» – посвящен основным проблемам неисполнения и ненадлежащего исполнения договора коммерческого найма.

На конкретном примере из судебной практики автор показывает, что между реальным и надлежащим исполнением обязательств, в том числе возникающих из договора коммерческого жилищного найма, существует особая связь, но по своей сути данные феномены являются разноплановыми.

Основная обязанность наймодателя по договору коммерческого найма – передача жилого помещения нанимателю. Исследователь обосновывает точку зрения, согласно которой если наймодатель не исполняет договор коммерческого найма реально (в натуре), к нему, по общему правилу, может быть применено последствие неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, изложенное в ст. 398 ГК РФ, а именно – отобрание вещи у должника и передача ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Основной обязанностью нанимателя по договору коммерческого найма является внесение платы за жилое помещение. Однако поскольку и неправомерное удержание денежных средств, и уклонение от их возврата, и иная просрочка в их уплате квалифицируются законодателем как неисполнение денежного обязательства и влекут ответственность по ст. 395 ГК РФ, период времени, в течение которого должно отсутствовать внесение нанимателем платы за жилое помещение, чтобы такие действия должника были квалифицированы как неисполнение обязательства, по общему правилу, принципиального значения не имеет. Исключение составляет случай невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, что в силу абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК порождает у наймодателя право требовать расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке.

Диссертант дает практические рекомендации использования способов обеспечения исполнения договора коммерческого найма жилого помещения как наймодателем, так и нанимателем, располагая данные способы по убывающей степени эффективности.

В четвертом параграфе – «Изменение и прекращение договора коммерческого найма жилого помещения» – изучаются случаи и основания изменения договора коммерческого найма, рассматриваются нормы ГК РФ, посвященные основаниям и порядку расторжения данного договора, положения ЖК РФ об основаниях его прекращения, выявляются соответствующие проблемы и предлагаются варианты их решения.

В диссертации вносится предложение законодательно установить обязанность нанимателя уведомить наймодателя о предстоящем вселении в жилое помещение своих несовершеннолетних детей, в связи с чем внести соответствующие изменения в ст. 679 ГК.

В третьей главе – «Система источников права о коммерческом найме жилого помещения: состояние и проблемы» – разрабатывается основанная на положениях законодательства, правоприменительной практики и юридической доктрины целостная информационная и логическая многоуровневая система источников права, отражающая специфику воздействия правового массива на отношения, связанные с коммерческим наймом жилья.

Автором сделан вывод, что соответствующие нормы Руководящих принципов для защиты интересов потребителей, принятых 09.04.85г. Резолюцией 39/248 на 106-м пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН, подлежат применению только к тем отношениям, возникающим из договора коммерческого найма, которые связаны с выполнением наймодателем своих обязанностей, указанных в п. 2 ст. 676 ГК РФ.

Диссертантом подвергнута сомнению правомерность определения понятия «жилище» в уголовном и уголовно-процессуальном законодательстве и предложено сформулировать определение данного понятия в ст. 3 ЖК РФ в следующей редакции: «Жилище – особое сооружение или помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания (индивидуальный или многоквартирный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, иное жилое помещение), либо не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания».

Ученым изучена проблема межотраслевых связей гражданского права и законодательства в сфере регулирования коммерческого найма жилья общими правовыми нормами.

На базе действующего российского и иностранного законодательства в работе устанавливается соотношение институтов жилищного и имущественного найма в различных странах. При этом обосновывается позиция, согласно которой отечественный законодатель, сконцентрировав нормы о найме жилого помещения в отдельной главе, тем самым признал самостоятельность договоров аренды и найма жилого помещения.

Результаты сравнения договоров коммерческого и социального найма жилого помещения позволили автору сделать вывод о том, что основные черты договора социального жилищного найма, отличающие его от договора коммерческого найма жилья, устанавливаются жилищным законодательством, чему в полной мере способствуют особенности структуры и содержания гл. 35 ГК РФ: положения данной главы регулируют два договорных вида, при этом здесь нет общих и специальных норм; в то же время, одни и те же правовые нормы гл. 35 ГК в приоритетном порядке регулируют целый ряд вопросов, связанных с договорами как коммерческого, так и социального найма жилого помещения, а нормы жилищного законодательства применяются к данным отношениям по вопросам, урегулированным указанными нормами, всегда только в субсидиарном порядке. Таким образом, структура гл. 35 ГК РФ является единственно верной и адекватно отражающей юридическую природу коммерческого и социального найма жилья.

Исследователем отмечено, что органы государственной власти некоторых субъектов РФ при принятии нормативно-правовых актов, содержащих специальные нормы о коммерческом найме, зачастую выходят за пределы собственной компетенции, а также приведены примеры данных случаев.

Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в монографии «Коммерческий наем жилого помещения в российском праве: опыт комплексного исследования», а также в девяти иных научных публикациях автора.