Дело о том, как соинвестор согласился сдать дольщику квартиру «под ключ»

В результате заключения Адвокатом в интересах Клиента мирового соглашения урегулирован судебный спор о взыскании неустойки за просрочку исполнения договора инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома.

 

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ

 

К Адвокату обратился гражданин (далее – Доверитель, Клиент), с которым Инвестиционно-финансовая компания (далее – ИФК) заключила Договор инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома (далее – Договор инвестирования строительства, Договор), предметом которого являлось долевое участие Клиента в инвестировании строительства дома (далее – Объект), а результатом деятельности сторон – приобретение Доверителем права на получение в собственность Квартиры во вновь построенном Объекте. Свои обязательства по Договору Клиент выполнил в полном объеме, а именно – произвел своевременную и полную оплату инвестиционного взноса, в то время как ИФК исполняло свои обязательства ненадлежащим образом. В частности, имел место срыв сроков строительства Объекта: Договор предусматривал сдачу Объекта Государственной комиссии в 1 квартале 2006 года, однако на день обращения Доверителя этот срок соблюден не был. В связи с этим Клиент просил взыскать с ИФК предусмотренные Договором пени, а также компенсацию причиненного морального вреда.

АНАЛИЗ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ ДЕЛА

 

Ознакомившись с представленными документами и материалами, выслушав пояснения Доверителя, Адвокат установил следующее.

Договор между Доверителем и ИФК заключен 24.03.2005. В свою очередь, ИФК выступало соинвестором по Договору финансирования строительства от 02.02.2005, заключенному с Межрегиональным общественным фондом (Застройщик, Инвестор). Застройщиком в целях реализации инвестиционного проекта заключен Инвестиционно-строительный контракт от 27.12.2002 с Администрацией г. Подольска.

Адвокат выяснил, что Доверитель принимал участие в Договоре посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а организация, не осуществлявшая непосредственно соответствующее строительство, но финансировавшая и контролировавшая строительство Объекта, брала на себя обязательство по окончании строительства предоставить ему жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании Договора оформлялась в собственность Клиента.

Учитывая данные обстоятельства, а также положения Письма Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 01.08.2005 № 0100/5932-05-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья», Адвокат признал, что права, предоставленные Доверителю Договором инвестирования строительства, являются правами потребителя.  Значит, Клиент, по общему правилу, имеет процессуальные льготы и преференции, облегчающие доступ к правосудию. Кроме того, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изм.) (далее – Закон о защите прав потребителей) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя предусмотрен штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, что может стимулировать ИФК к удовлетворению требований Клиента в претензионном порядке.

Поскольку анализируемый Договор заключен 24.03.2005, а разрешение на строительство, как усматривалось из представленных материалов, выдано Застройщику 28.03.2005, к отношениям, возникшим из данного договора, не применялся Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214). Данный закон вступил в силу 01.04.2005 и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного закона (ст. 27 Закона № 214). По этим же основаниям Договор инвестирования строительства не подлежал государственной регистрации, поэтому факт отсутствия таковой не порождал для Клиента неблагоприятных правовых последствий.

В силу п.п. 4.1, 4.3 и 5.2.2 Договора Доверитель должен выплатить инвестиционный взнос в размере 735 020,00 руб. в порядке, сроки и на условиях, установленных Договором и Приложением № 1 к нему. Данные обязательства Клиентом выполнены надлежащим образом, что подтверждалось актом к Договору от 30.01.2009.

В то же время Соинвестор исполнял свои обязательства ненадлежащим образом.

Так, из письма первого заместителя Главы администрации города Подольска по вопросам перспективного развития района от 14.05.2009 № 189 усматривалось, что имел место срыв инвестиционных сроков строительства жилых домов, расположенных по адресу местонахождения Объекта. На 14.05.2009 Инвестор-застройщик имел все необходимые разрешительные документы на строительство вышеуказанного жилого комплекса: разрешение на строительство от 20.06.2007 № 57-к продлено на период до 28.08.2010; договор аренды на земельный участок продлен до 31.08.2010. 14.04.2009 Администрация города Подольска провела общее собрание соинвесторов строительства, руководителей организации Застройщика по вопросам низкого темпа строительства жилого комплекса. Объяснения представителей Инвестора о причинах низких темпов работ, обусловленных, по их словам, нерешенностью вопросов инженерно-технического обеспечения строительства жилого комплекса, несостоятельны. Вопросы темпов строительства и инженерно-технического обеспечения могут и должны решаться параллельно. Администрация города Подольска 21.11.2008 направила в адрес Застройщика протокол о разграничении ответственности сторон по инженерно-техническому обеспечению, который до сих пор последним не подписан. 23.04.2009 данный документ в конкретизированном виде повторно направлен Администрацией города Подольска для рассмотрения и подписания Инвестору.

Пункт 3.8 Договора предусматривал ориентировочный срок сдачи Объекта Государственной комиссии – 1 квартал 2006 года. Несмотря на то, что срок сдачи Объекта Государственной комиссии квалифицирован как ориентировочный, толкование Договора на основании ст. 431 ГК РФ, включающее в себя толкование условий Договора в их системном единстве, а также последующее поведение сторон, позволило прийти к выводу, что данный срок определен конкретной датой.

В частности, в силу п. 5.1.2 Договора истец обязался обеспечить проектирование, строительство и ввод Объекта в эксплуатацию в сроки, установленные Договором. В соответствии с п. 7.2 Договора в случае увеличения сроков строительства Объекта более чем на три календарных месяца, если это увеличение препятствует нормальному пользованию Стороной-2 квартирой, Сторона-1 уплачивает Стороне-2 неустойку (пеню) в размере 0,1 % от объема невыполненных работ по квартире, указанной в п. 3.3 Договора, за каждый день просрочки с момента истечения трех календарных месяцев увеличения срока строительства, но не свыше общей стоимости невыполненных работ. Наконец, согласно п. 9.2.1 Договора истец вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть Договор, если по вине ответчика имеет место задержка сдачи дома более, чем на шесть календарных месяцев.

Таким образом, согласно условиям Договора Инвестиционный Объект должен был быть сдан Государственной комиссии не позднее 1-го квартала 2006 года. В соответствии с п. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Согласно абз. 1 п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Значит, срок передачи Инвестиционного Объекта Государственной комиссии по условиям Договора истекал 31 марта 2006 года. Пунктом 5.1.1 Договора предусмотрено, что Сторона-1 обязуется в течение 5 дней с момента подписания Акта Государственной комиссии о приеме в эксплуатацию Объекта передать Квартиру Стороне-2 по Передаточному акту. Поскольку момент сдачи Объекта Государственной комиссии и момент подписания Акта Государственной комиссии о приеме в эксплуатацию Объекта априори во времени не совпадают, момент исполнения ответчиком своих обязательств по Договору определен пятидневным сроком с момента события, которое должно неизбежно наступить (абз. 2 ст. 190 ГК РФ). Однако Государственная комиссия может и не подписать соответствующий акт с момента первой сдачи Объекта в эксплуатацию, что приведет к увеличению сроков строительства. Кроме того, сроки строительства могут увеличиться и в случае несвоевременной сдачи объекта Государственной комиссии, то есть после 31 марта 2006 года. Во всех этих случаях ответчик нес перед истцом ответственность за ненадлежащее исполнение Договора, в том числе и в случае, указанном в п. 7.2 Договора.

В свою очередь, применение п. 7.2 Договора позволило заключить, что моментом, с которого начинала начисляться неустойка (пеня) за просрочку исполнения, являлся первый день четвертого месяца, исчисляемого с 01 апреля 2006 года, то есть 01 июля 2006 года.

Из представленных Клиентом документов также было видно, что он собственного жилья не имел, а потому проживал в стесненных жилищных условиях вместе с женой и ребенком. При этом Доверитель пояснил, что при заключении Договора рассчитывал на своевременное получение квартиры, подстраивал под это событие свой бюджет и свою жизнь в целом. Напротив, Соинвестор мог правильно оценить все обстоятельства, из которых исходил при определении срока Договора, в том числе нормативный срок строительства Объекта, но по непонятным причинам этого не сделал.

ФОРМИРОВАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

Адвокат пришел к выводу о правомерности требований Клиента о взыскании с Соинвестора неустойки за просрочку исполнения Договора за период с 01 июля 2006 года по 14 апреля 2009 года в размере 482 908,14 руб. Также на данном этапе Адвокат признал обоснованными требования Доверителя о компенсации морального вреда, причиненного ему длительным неисполнением Договора, выразившегося, в частности, в том, что он в течение длительного периода времени (более трех лет) испытывал нравственные страдания, переживал по поводу существенного ограничения своего права пользования квартирой, в размере 100 000 руб.

 

ПРЕТЕНЗИОННАЯ РАБОТА

 

Адвокат провел в порядке досудебной «санации» претензионную работу.

ИФК была направлена претензия, в которой предлагалось в течение десяти дней с момента ее получения перечислить на банковский счет Клиента сумму неустойки, подлежащей уплате в соответствии с п. 7.2 Договора, а также компенсации соответствующего морального вреда в совокупном размере 582 908,14 руб.

При этом Адвокат разъяснил, что в противном случае Доверитель будет вынужден обратиться в суд и взыскать с ИФК не только указанную сумму, но и расходы на представителя. Кроме того, ИФК должна будет уплатить госпошлину, от которой освобожден истец, согласно п. 1 ст. 103 ГПК РФ и штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

Требования, содержавшиеся в претензии, ИФК выполнены не были, в связи с чем Адвокат принял решение взыскать соответствующие суммы в судебном порядке.

 

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Адвокат составил исковое заявление, в котором просил суд взыскать с ИФК в пользу Клиента неустойку за просрочку исполнения Договора за период с 01 июля 2006 года по 01 июля 2009 года в сумме 804 846,90 руб., компенсацию морального вреда, причиненного ненадлежащим исполнением Договора за указанный период в сумме 100 000,00 руб., а всего взыскать сумму 904 846,90 руб.

Иск был предъявлен по месту нахождения ответчика, при этом в силу п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей не был оплачен госпошлиной.

Адвокат изложил исковые требование в предварительном слушании по делу. В обоснование причиненного Застройщиком морального вреда Адвокат представил дополнительные доказательства: заверенную ОПО В/Ч 31270 копию паспорта Клиента; нотариально заверенную копию паспорта супруги Клиента; выписку из домовой книги по месту жительства Клиента, его супруги и их общих малолетних детей; единый жилищный документ.

Ответчик представил отзыв, в котором указал, что не согласен с заявленными требованиями, поскольку ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ИФК и Застройщика не было и нет.

Так, после ареста в 2005 году главы администрации г. Подольска начались смены исполняющих обязанности главы города, в связи с чем исполнение обязательств по Инвестиционно-строительному контракту от 27.12.2002 приостановилось.

С приходом к управлению городом нового главы и сменой городской администрации с их стороны начались незаконные действия, противодействующие нормальному исполнению обязательств по Инвестиционно-строительному контракту от 27.12.2002 с целью дополнительного финансового обременения Застройщика и соинвесторов. В связи с этим Застройщик был вынужден неоднократно обращаться в суды за защитой своих прав и прав соинвесторов. Многочисленными решениями судов городскую администрацию и главу г. Подольска обязали продлить арендные отношения, утвердить проект застройки, изготовить протокол разграничения ответственности сторон, что позволило продолжить строительство. Однако указанные неправомерные действия администрации и главы г. Подольска задержали строки строительства, в связи с чем судебными решениями сроки разрешения на строительство, аренды земельного участка и инвестиционно-строительного контракта продлены до ноября 2010 года.

Для того, чтобы скрыть вину администрации г. Подольска, первый заместитель главы указанной администрации в своем письме предоставил недостоверную информацию истцу о причинах срыва сроков строительства. Таким образом, истец на основании недостоверной информации возложил вину за несвоевременное исполнение соответствующего обязательства на Застройщика и ИФК.

В целях предоставления достоверной информации дольщикам ИФК совместно с Застройщиком регулярно проводились совместные собрания, на которых пояснялись причины изменения сроков окончания строительства и демонстрировались соответствующие документы, в том числе известные судебные решения.

Ответчик привел перечень дел, по которым состоялись решения арбитражного суда и пояснил суть судебных споров. Ответчик добавил, что в июне месяце текущего года на адрес ИФК поступило информационное письмо Застройщика, в котором сообщается, что в связи с длительным бездействием по исполнению вступивших в законную силу судебных решений Администрацией г. Подольска тот обратился в УФССП по Московской области. Приставы дали ответ, в котором указали, что Следственный комитет при Прокуратуре РФ по Московской области направил представления о привлечении к уголовной ответственности главы г. Подольска по ст. 315 УК РФ за злостное неисполнение решений суда, вступивших в законную силу. В связи с неисполнением администрацией г. Подольска судебных актов Застройщик также направлял свое обращение в Государственную Думу РФ, которая, в свою очередь, обратилась к Главному судебному приставу России.

С момента нарушения администрацией г. Подольска своих обязательств по Инвестиционно-строительному контракту от 27.12.2002 Застройщиком совместно с ИФК начиная с 2006 года и по настоящее время на строительной площадке регулярно проводятся собрания с дольщиками. Последние со своей стороны избрали инициативную группу для постоянного контроля строительства и решения возникающих оперативных вопросов. Члены инициативной группы создали сайт, на котором размещают информацию обо всех событиях и мерах, предпринимаемых в целях скорейшего завершения строительства Объекта. Информацию инициативной группе предоставляют как ИФК, так и Застройщик.

В январе текущего года состоялось совместное собрание ИФК, Застройщика и администрации г. Подольска, на котором обсуждались вопросы, тормозящие строительство Объекта. На данном собрании ИФК был продемонстрирован протокол о разграничении ответственности сторон по инженерно-техническому обеспечению Объекта, направленный в адрес Застройщика администрацией г. Подольска во исполнение решения суда по соответствующему делу. Застройщик продемонстрировал на собрании несоответствие указанного протокола резолютивной части известного судебного решения. Соинвесторы с позицией Застройщика о несоответствии протокола судебному решению согласились, и администрация г. Подольска была вынуждена в марте месяце этого года направить в адрес Застройщика письмо с определенными предложениями.

В апреле текущего года состоялось заранее запланированное собрание, на котором администрация г. Подольска должна была представить надлежащий протокол, однако этого сделано не было. В связи с данным обстоятельством соинвесторы потребовали от администрации в двухнедельный срок изготовить известный протокол. Но городская администрация в очередной раз направила Застройщику протокол ненадлежащий, в связи с чем судебный пристав-исполнитель предпринял меры к обязанию администрации г. Подольска к исполнению соответствующего судебного решения. Таким образом, до настоящего времени решение арбитражного суда по известному делу по вине городской администрации до настоящего времени не исполнено.

Ответчик сослался на п. 7.3 Договора, согласно которому в случае увеличения сроков строительства Объекта не по вине Стороны-1, в том числе на основании актов органов власти и управления и (или) судебных актов период строительства продлевается соответственно на срок действия указанных актов. Ответчик пояснил, что поскольку известное судебное решение до настоящего момента не исполнено, увеличение сроков строительства Объекта произошло не по вине ИФК и Застройщика.

В соответствии с п. 2 ст. 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. По мнению ответчика, требование истца о взыскании неустойки в размере 0,1 %, указанной в п. 7.2 Договора, незаконно и необоснованно.

Ответчик также указал, что поскольку по квартире, подлежащей передаче истцу, все строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме, подтверждением чего являются прилагаемые фотоматериалы, применение к отношениям сторон п. 7.2 Договора незаконно и необоснованно.

ИФК отметила, что истец основывает свою претензию на непроверенных фактах; он ни разу от своего имени не обратился в компанию, чтобы узнать, по какой причине происходит увеличение сроков строительства.

Ответчик убежден, что истец хочет компенсировать стоимость квартиры, подлежащей передаче ему по Договору, которая составляет 735 020 руб. В частности, цена иска соразмерна данной величине, истец предъявил претензию и иск ИФК только спустя 3,5 года после истечения срока сдачи Объекта, систематически уклонялся от подписания дополнительного соглашения к Договору об увеличении сроков строительства. Однако позиция истца, направленная на указанную компенсацию, необоснованна. Так, правоотношения по Договору регулируются нормами Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Истец купил квартиру по стоимости 735 020 руб., но на сегодняшний день стоимость квартиры возросла в 2,5 раза и составила 1 973 400 руб. Значит, истец вложил в Объект свои денежные средства (произвел инвестиции) и извлек прибыль (доход) в сумме 1 238 380 руб.

Резюмируя изложенное, ответчик констатировал, что поскольку вина за увеличение сроков строительства лежит на администрации г. Подольска и истцу об этом известно, последний выдвигает незаконные и необоснованные требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

 

ФОРМИРОВАНИЕ ПРОМЕЖУТОЧНОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Проанализировав представленные ответчиком доказательства, Адвокат пришел к выводу о том, что увеличение сроков строительства Объекта произошло именно по вине ответчика.

Согласно п. 5.1.2 Договора ответчик обязуется обеспечить проектирование, строительство и ввод Объекта в эксплуатацию в сроки, установленные Договором, и с качеством в соответствии с действующими строительными нормами, стандартами, техническими условиями и спецификациями, указанными в проектно-сметной документации.

Ответчик в своем отзыве отмечал, что все строительно-монтажные работы по квартире, на строительство которой заключен Договор, выполнены в полном объеме, поэтому в соответствии с п. 7.2 Договора исчисление неустойки незаконно и необоснованно, подтверждением чего являются фотоматериалы. Однако представленные ответчиком фотоматериалы, на которых якобы изображена квартира истца, не могут считаться допустимыми доказательствами того, что истец может нормально пользоваться квартирой, то есть проживать в ней, учитывая, что дом до сих пор не принят в эксплуатацию Государственной комиссией, что усматривается из материалов дела. Более того, именно с момента передачи Квартиры истцу по Передаточному акту (который, в свою очередь, должен быть подписан в течение 5 дней с момента подписания Акта Государственной комиссии о приеме в эксплуатацию Объекта согласно п. 5.1.1 Договора) ответчик считается надлежащим образом исполнившим свои обязательства перед истцом. Передаточный акт до сих пор сторонами не подписан, в материалы дела не представлен.

В силу п. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. В своем Отзыве ответчик отмечал, что его вины в нарушении обязательства нет, поскольку при исполнении Договора чинились нарушения со стороны Администрации г. Подольска, что подтверждено решениями девяти судов. Однако в судебном заседании Арбитражного суда г. Москвы по делу № А41-К2-3654/07 Застройщик представил проект организации строительства соответствующих жилых домов, которым определен нормативный срок строительства Объекта в 65 мес. Кроме того, при заключении договора ответчику было известно о нарушении обязательств третьими лицами, в частности, Администрацией г. Подольска, поскольку бездействие Администрации по исполнению Договора началось задолго до его заключения. Остальные виды бездействия Администрации начались уже после истечения срока исполнения Договора. Адвокат составил Справку об этапах фактического строительства монолитно-кирпичного жилого дома и приложил ее к объяснениям по исковым требованиям. Из аналитики усматривались указанные выше обстоятельства. Таким образом, ссылка ответчика на то, что при определении срока Договора он исходил из надлежащего исполнения третьими лицами своих обязанностей, а неисполнение данных обязательств привело к увеличению срока строительства Объекта, несостоятельна. Учитывая тот факт, что по состоянию на 2005 год на месте строительства был только котлован, а на начало 2006 года даже не была отлита коробка, можно предположить, что нарушение обязательства со стороны ответчика имело бы место и без каких-либо неправомерных действий (бездействия) третьих лиц, поскольку строительство не было бы окончено в срок. Ответчиком не доказано, что если бы со стороны третьих лиц не чинилось препятствий в строительстве Объекта, он был бы сдан точно в срок, определенный в Договоре. Более того, анализ судебных актов позволяет заключить, что большинство неправомерных действий (бездействия) третьих лиц произошло уже после 31 марта 2006 года, поэтому повлиять на темпы строительства в сроки, указанные в Договоре, они не могли.

При формировании промежуточной правовой позиции по делу Адвокат также принял во внимание следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Однако данный пункт следует применять в системном единстве со ст. 401 ГК РФ (Основания ответственности за нарушение обязательства). Согласно п. 3 данной статьи если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, п. 3 ст. 401 ГК РФ определена ответственность всех лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, при отсутствии их вины, если иное не предусмотрено законом или договором. Эта позиция представилась Адвокату правильной, поскольку на потребителе действия (бездействие) третьих лиц по отношению к соинвестору отражаться не должны, учитывая, что согласно п. 5.1.2 Договора именно соинвестор обязуется перед потребителем обеспечить проектирование, строительство и ввод Объекта в эксплуатацию в сроки, установленные Договором. При этом п. 3 ст. 401 ГК РФ подлежит безусловному применению к отношениям по Договору.

В частности, в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. ИФК в силу п.п. 1 и 2 ст. 50 ГК РФ является коммерческим юридическим лицом, то есть организацией, преследующей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. ИФК выступает по Договору как Соинвестор Объекта, что подтверждается Договором финансирования строительства от 02.02.2005 между Межрегиональным общественным фондом (Застройщик, Инвестор) и ИФК (Соинвестор), Инвестиционно-строительным контрактом от 27.12.2002 между Администрацией г. Подольска и указанным фондом (п.п. 1.3, 2.1.2 Договора). Поскольку заключение  Договора с истцом явилось способом реализации таких предпринимательских договоров, как Договор финансирования строительства и Инвестиционный контракт, при нарушении Договора ответчик осуществлял предпринимательскую деятельность.

В сфере предпринимательской деятельности обстоятельством, освобождающим от ответственности, по общему правилу, является лишь воздействие непреодолимой силы (форс-мажор). К форс-мажорным обстоятельствам относятся: стихийные явления (землетрясения, наводнения), обстоятельства общественной жизни (военные действия, эпидемии, крупномасштабные забастовки), запретительные меры государственных органов (объявление карантина, запрещение перевозок, запрет торговли в порядке международных санкций и т.д.). Кроме того, законом в ряде случаев ответственность предпринимателей обусловлена наличием вины (см. ст.ст. 538, 777, 796 ГК РФ). Наконец, правила о «безвиновной» ответственности предпринимателя могут быть изменены сторонами, которые своим соглашением могут вводить вину в качестве условия ответственности предпринимателя.

Адвокат рассмотрел исключения из общего правила п. 3 ст. 401 ГК РФ в разрезе настоящего спора.

Решение суда по делу № А41-К2-6116/06, равно как и иные судебные акты, на которые ссылается ответчик в своем отзыве, а также действия (бездействие) Администрации г. Подольска и Застройщика сами по себе не относятся к форс-мажорным обстоятельствам, указанным в п. 3 ст. 401 ГК РФ, в связи со следующим.

Во-первых, первое судебное решение по факту бездействия третьих лиц, имеющему отношение к надлежащему исполнению Договора ответчиком, вынесено 26.04.2006, то есть после того, как Объект в силу Договора должен был быть сдан Госкомиссии.

Во-вторых, тот факт, что в судебных актах дана правовая оценка действиям (бездействию) третьих лиц, которые могли повлиять на исполнение Договора, сам по себе не имеет юридического значения для настоящего спора, поскольку нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника в силу прямого указания ст. 401 ГК РФ, по общему правилу, влечет ответственность должника без вины. В частности, нарушение обязанностей, имеющее место даже со стороны органа власти местного самоуправления, не свидетельствует о том, что данное бездействие является чрезвычайным и непредотвратимым при данных условиях обстоятельством. Из материалов дела усматривается, что 26.04.2006 Арбитражным судом МО по делу № А41-К2-5993/06 принято решение, в котором суд признал незаконным бездействие Администрации и Главы МО «Город Подольск МО», выразившееся в непредставлении в аренду соответствующего земельного участка и невынесении постановления о строительстве жилых домов. Данное бездействие никак не является чрезвычайным, поскольку оно началось 19.06.2003 (это усматривается из судебного решения), то есть задолго до того, как был заключен Договор с истцом (до 24.03.2005), а потому ответчику на момент согласования даты исполнения договора оно было известно, и он мог предвидеть, что по данному вопросу возникнет судебный спор, который может затянуться. Таким образом, у ответчика на момент подписания Договора имелась вся необходимая информация о бездействии Администрации г. Подольска. Кроме того, какое-либо бездействие Администрации само по себе не является обстоятельством непреодолимой силы, поскольку может быть снято (преодолено) в судебном порядке, что и было сделано ответчиком. Обстоятельства же непреодолимой силы по своей сути не могут быть преодолены самим лицом или по его инициативе.

В-третьих, Арбитражным судом Московской области не выносилось судебных актов, а Администрацией г. Подольска не издавалось постановлений, приостанавливающих или запрещающих строительство Объекта.

Закон также не содержит положений, связывающих ответственность ответчика с наличием вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Положения Договора не вводят вину в качестве условия ответственности ответчика. Пункт 7.3 Договора, на который ссылается ответчик в своем отзыве, не может рассматриваться в качестве такого условия, поскольку из него не следует, что в случае увеличения сроков строительства не по вине ответчика он освобождается от ответственности. Более того, продление периода строительства не означает автоматического изменения п. 3.8 Договора, устанавливающего срок сдачи Объекта Госкомиссии, так как внесение данного изменения в Договор возможно только по основаниям, установленным ст. 450 ГК РФ и в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ. В своем Отзыве ответчик отмечает, что истец был информирован работниками ИФК о том, что сроки строительства по вине Администрации г. Подольска изменены, однако доказательств этого не представлено. Ответчик предложил истцу изменить срок окончания строительства, определенный в Договоре, только в своем письме от 31.08.2009 № 002/08 (предложение об изменении срока Договора в связи с существенным изменением обстоятельств), что в силу абз. 2 ст. 431 ГК РФ (Толкование договора) также означает, что п. 7.3 не стоит понимать в том смысле, что увеличение сроков строительства не по вине ответчика автоматически продляет срок исполнения им своих обязательств по Договору.

Финальным этапом формирования промежуточной правовой позиции по делу стало увеличение размера основного требования в связи с пересчетом пени на дату очередного судебного заседания.

 

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОМЕЖУТОЧНОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Адвокат реализовал промежуточную правовую позицию по делу в очередном судебном заседании.

Ответчик предъявил встречный иск об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Адвокат возражал против принятия встречного иска, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Адвокат обратил внимание суда на то, что ответчиком представлены доказательства направления соответствующего требования за несколько дней до судебного заседания, но не представлено доказательств получения письма истцом на момент предъявления встречного иска. Кроме того, в указанном требовании не предусмотрено срока для ответа, в связи с чем применяется установленный в п. 2 ст. 450 ГК РФ тридцатидневный срок, который к настоящему времени не истек.

Судом отказано в принятии встречного иска ответчика.

 

ФОРМИРОВАНИЕ ОКОНЧАТЕЛЬНОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Адвокатом был подготовлен проект ответа истца на предложение ответчика об изменении или расторжении Договора. Указанное предложение было вызвано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно – увеличением срока строительства Объекта.

Концепция ответа на предложение была ориентирована на выигрыш времени с тем, чтобы в очередном судебном заседании в принятии встречного иска вновь было отказано, а основной иск был беспрепятственно рассмотрен в пользу истца.

В результате от Клиента последовал ответ на предложение, не содержавший отказа, но нацеленный на ведение конструктивного диалога в плане обсуждения реальных сроков окончания строительства.

Адвокат пришел к убеждению, что предъявление ИФК требования об изменении Договора в связи с существенным изменением обстоятельств в качестве самостоятельного иска также не повлечет желаемых для Соинвестора правовых последствий, поскольку увеличение сроков строительства заинтересованная сторона могла предвидеть.

В остальном позиция по делу осталась неизменной, за исключением увеличения размера основного требования в связи с пересчетом пени на дату очередного судебного заседания.

 

РЕАЛИЗАЦИЯ ОКОНЧАТЕЛЬНОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Судебный процесс вызвал существенный общественный резонанс, и в зал судебного заседания в качестве слушателей прибыли представители Инициативной группы дольщиков, а также вкладчики, выигравшие аналогичные иски.

Адвокат реализовал окончательную правовую позицию по делу в очередном судебном заседании.

Ответчик вновь предъявил встречный иск об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом представитель ИФК пояснил, что на этот раз предложение ответчика об изменении или расторжении Договора было получено истцом.

Адвокат вновь возражал против принятия встречного иска, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Адвокат подчеркнул, что предложение ответчика получено истцом за несколько дней до судебного заседания, при этом истцом ответчику был незамедлительно направлен ответ, не содержавший отказа, но нацеленный на ведение конструктивного диалога в плане обсуждения реальных сроков окончания строительства. Адвокат представил соответствующие доказательства.

Судом вновь было отказано в принятии встречного иска ответчика. При этом суд положил в основу соответствующего определения доводы, аналогичные тем, которые привел Адвокат.

Ответчиком было заявлено ходатайство об отложении слушания дела в связи с готовностью урегулировать спор миром. Представитель ответчика подчеркнул, что удовлетворение заявленного иска в полном объеме может привести к парализации строительства объекта.

В связи с тем, что Клиент выразил готовность выслушать предложения ИФК по мирному урегулированию возникшего спора, Адвокат поддержал заявленное представителем ответчика ходатайство об отложении слушания дела.

 

МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ

 

По условиям мирового соглашения ответчик обязался произвести в квартире, полежащей передаче истцу, своими силами и за свой счет в соответствующие сроки следующие виды работ:

1) застекление лоджии стеклопакетами;

2) ввод и разводку кабеля (штробление стены, укладку силового и слаботочного кабеля), монтаж и подключение электрического щита, установку подразетников, силовых розеток, выключателей освещения, вывод под освещение в квартире (комната, кухня, прихожая, ванная, туалет, темная комната);

3) ввод и разводку труб горячего и холодного водоснабжения, канализации в ванной, туалете, кухне;

4) установку ненесущих перегородок в 1/2 кирпича согласно местам установки, указанным пунктиром на Схеме секции 1-2 (типовой этаж) квартиры, разработанной застройщиком, а именно: разграничение совмещенного санузла на изолированные помещения туалет (1,2 кв. м.) и ванную комнату (3,1 кв. м.) с одинарными дверьми; увеличение темной комнаты с 2,52 кв. м. до 3 кв. м.; уменьшение проема дверей при входе из коридора в комнату с распашных на одинарные;

5) армирование стяжки сеткой 50х50, выравнивание пола (заделку рустов, трещин, отверстий), выравнивание пола устройством стяжки, устройство чистовой стяжки самовыравнивающейся смесью, гидроизоляцию пола, шумо- и теплоизоляцию пола;

6) выравнивание стен, грунтовку стен, устройство штукатурной армировочной сетки на стену, штукатурку стен, шпатлевку и шлифовку стен под обои;

7) отделку потолков под покраску: грунтовку, устройство армировочной сетки на потолок, штукатурку потолка

на общую сметную стоимость 467 213,68 руб.

Стороны обязались в течение десяти рабочих дней с момента подписания Администрацией г. Подольска и Застойщиком Протокола о разграничении ответственности сторон для инженерного обеспечения инвестиционного проекта Объекта, согласно контракту и в соответствии с Постановлением Правительства Московской области № 271/28 от 28 августа 2001 года (далее – Протокол) подписать Дополнительное соглашение к Договору, в котором:

1) изменить срок исполнения обязательства, установленный п. 3.8. Договора, и изложить данный пункт в следующей редакции: «Срок сдачи Объекта Государственной комиссии – конец III квартала 2010 года»;

2) изменить содержание раздела «Строительная готовность квартиры, передаваемой Стороне-2» Приложения № 2 к Договору и изложить данный раздел в следующей редакции:

«1. Пластиковые окна, лоджия, застекленная стеклопакетами.

2. Ввод и разводка системы отопления.

3. Ввод и разводка слаботочных сетей в квартире.

4. Монтаж и подключение электрического щита.

5. Установка в квартире подразетников, розеток, выключателей освещения, выводов под освещение.

6. Выполнение стояков и разводка систем горячего и холодного водоснабжения, канализации.

7. Устройство перегородок.

8. Устройство стяжки пола.

9. Отделка стен под обои или под покраску.

10. Отделка потолков под покраску.

11. Входная дверь с замком».

Ответчик обязался в трехдневный срок со дня подписания Протокола известить об этом истца любым доступным ему способом.

Наконец, по условиям мирового соглашения истец отказался от заявленных ранее исковых требований о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения Договора и компенсации морального вреда.

Определением суда мировое соглашение сторон утверждено. Судебный акт вступил в законную силу.