ДЕЛО о сносе дома небезызвестного писателя

 

В результате инициирования оперативно-розыскных мероприятий и судебного процесса Адвокат уберег Клиента от мошеннических действий риэлтеров и их "подставных" фирм, вовлекших собственника в "черную" схему выкупа доли жилого дома.

 

Суть проблемы

Анализ обстоятельств дела

Формирование первоначальной правовой позиции по делу

Реализация первоначальной правовой позиции по делу

Анализ новых обстоятельств и формирование уточненной правовой позиции по делу

Реализация уточненной правовой позиции по делу

Урегулирование спора миром

Комментарий адвоката

 

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ

 

К Адвокату обратился Клиент, который под психологическим воздействием со стороны представителей строительной и риэлтерской фирм подписал на крайне невыгодных для себя условиях Договор на оказание услуг по организации продажи ½ доли в праве собственности на жилой дом в одном населенном пункте с одновременным приобретением земельного участка и расположенного на нем жилого дома в другом населенном пункте (далее – Договор). Первоначально Доверитель просил добиться признания Договора недействительным или его расторжения без штрафных санкций. Впоследствии позиция Клиента изменилась – он стал просить добиться произведения за счет третьих лиц неотделимых улучшений в приобретаемом строении и выплаты существенной денежной компенсации.

 

АНАЛИЗ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ ДЕЛА

 

Из пояснений Клиента и представленных в целях их иллюстрации документов Адвокат установил следующее.

Доверитель являлся собственником ½ доли в праве собственности на жилой дом в Подмосковье. До 05.11.1999 он безраздельно владел всей загородной недвижимостью как наследник, однако, желая приобщить к оседлому образу жизни крепко загулявшую в то время Дочь, подарил ей половину жилого дома, двухэтажного особняка, а также весь земельный участок под жилым строением.

По мнению Доверителя, его риск был бы оправдан, если бы не развернувшееся коммерческое строительство. Как пояснил Клиент, строительные фирмы силой огромных денег смогли убедить местную администрацию изъять земельный участок, на котором расположено его «родовое гнездо», для муниципальных нужд. С тех пор представители строительной и риэлтерской фирм с помощью психологического воздействия (запугивания и прямых угроз) заставляли Доверителя согласиться на «предложение» коммерсантов о сносе жилого дома с переселением на кабальных условиях. Решающее значение возымело слово родной Дочери, которая слезно просила подписать Договор, чтобы не «уплыла» удобная трехкомнатная квартира в центре Люберец, необходимая ей «для нормальной жизни и заработка».

По поводу прямых и косвенных угроз в свой адрес Клиент поставил в известность всю «юридическую вертикаль» от Администрации Президента до районной прокуратуры. Ответа на свои письма он так и не получил. Договор же был подписан Доверителем под влиянием отцовских чувств.

После подписания Договора Клиент обнаружил, что в приобретаемом им строении отсутствовал стационарный телефон, а само жилище представляет собой ни что иное как «садовый домик» без магистрального водопровода и канализации.

Изучив Договор, Адвокат пришел к следующим выводам.

Договор был заключен с неким обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО).

Он являлся смешанным и содержал в себе условия двух договоров – поручения и возмездного оказания услуг.

При этом ни договора мены, ни договора купли-продажи во исполнение Договора не заключалось, соответственно, правовых последствий, которые возникли бы в связи  с отчуждением доли жилого помещения, не возникало.

В п. 1.3 Договора прописаны условия продажи Клиентом домовладения, а именно – приобретение жилого бревенчатого дома, обладавшего характеристиками, которые Доверителя не устраивали.

В соответствии с п. 1.6 Договора Заказчик (Клиент) выражал свое согласие на исполнение указанного в Договоре поручения на условиях коммерческого представительства, то есть одновременного представления интересов Заказчика, интересов покупателя отчуждаемой жилой площади и интересов продавца альтернативного жилого помещения.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.

Между тем Клиент не имел статуса предпринимателя.

Согласно п. 2 ст. 184 ГК РФ одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон и в других случаях, предусмотренных законом.

В то же время Доверитель не выражал своего согласия на представительство его интересов одновременно с противоположной стороной.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах Адвокат пришел к выводу о том, что условие п. 1.6 Договора являлось ничтожным без ущерба для действительности всего Договора. При этом подлежал применению п. 1 ст. 975 ГК РФ, в силу которого Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.

Кроме того, в соответствии с п. 5.3 Договора в случае отказа Заказчика (Доверителя) от продажи дома и приобретения согласованных объектов Договор считался расторгнутым и Заказчик компенсировал Исполнителю затраченную сумму по Договору и расписке.

Более того, согласно п. 1 ст. 977 ГК РФ Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно.

Пунктом 1 ст. 978 ГК РФ предусмотрено, если договор поручения прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а когда поверенному причиталось вознаграждение, также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе.

 

ФОРМИРОВАНИЕ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Проанализировав документы, Адвокат констатировал, что Клиент мог во всякое время отменить нежелательное для него поручение, компенсировав Исполнителю незначительные убытки, понесенные последним в результате исполнения поручения до момента одностороннего отказа. В дальнейшем при наличии в том насущной потребности Доверитель мог «диктовать» свою волю Исполнителю в плане характеристик жилого помещения, в которое желал бы переселиться.

Адвокат также пришел к выводу о необходимости отмены доверенности, оформленной Клиентом на имя дочери. Как было установлено, доверенность некоторое время находилась у дочери, и последняя могла совершить по ней юридически значимые действия. Доверенность подлежала отмене в порядке ст. 188 ГК РФ с извещением дочери и всех третьих лиц, с которыми Доверитель подписал какие-либо документы, связанные с отчуждением ½ доли в праве собственности на соответствующий жилой дом (ст. 189 ГК РФ).

Кроме того, Адвокат решил запросить из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) сведения об организации, с которой Клиент подписал Договор, а также о строительной фирме, всячески навязывавшей Доверителю свои посреднические услуги.

 

РЕАЛИЗАЦИЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Адвокат связался с представителем подконтрольной риэлтерам организации, с которой Клиентом был подписан Договор, и сообщил о том, что Доверителем будут высказаны новые пожелания относительно характеристик жилого помещения, в которое он желал бы переселиться. Также Адвокат обратил внимание на недопустиомсть заключения Договора с несуществующим ООО. В ответ представители компании заявили, что никакие новые требования удовлетворены не будут, поскольку Дочь Клиента заключила предварительный договор купли-продажи принадлежащей ей доли дома и земельного участка под домом. В связи с последним обстоятельством Клиент вынужден будет подписать новый Договор уже не с ООО, а с одним из участвующих в переселении риэлтеров, возглавлявшим отдел загородной недвижиомсти одного из крупных московских агентств недвижимости.

Клиент под контролем Адвоката отозвал в установленном порядке доверенность, оформленную им на имя дочери, и известил соответствующих третьих лиц.

Адвокат получил «свежие» выписки из ЕГРЮЛ об интересовавших его организациях и отметил, что строительная фирма являлась действующей и была зарегистрирована длительное время. Адвокат принял к сведению информацию о текущих руководителях этой фирмы. Сведений об ООО в реестре не оказалось, что насторожило Адвоката.

 

АНАЛИЗ НОВЫХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ И ФОРМИРОВАНИЕ УТОЧНЕННОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Клиент сообщил Адвокату, что переговоры с дочерью ему провести не удается. Доверитель также поделился с Адвокатом своими сведениями о том, что его Дочь с 1986 года состоит на учете в психоневрологическом диспансере с диагнозом «вялотекущая шизофрения».

Адвокат решил использовать данное обстоятельство в целях оспаривания сделок, которые совершила и может совершить дочь Доверителя.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 171 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна.

Появившиеся сведения о том, что дочь Доверителя страдает психическим расстройством, могли быть проверены только по запросу суда, в связи с чем Адвокат предложил Клиенту инициировать судебный процесс о признании его Дочери недееспособной. Возражений со стороны Доверителя не последовало.

 

РЕАЛИЗАЦИЯ УТОЧНЕННОЙ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Адвокат в интересах Клиента составил и подал в суд заявление о признании недееспособной Дочери Доверителя. Адвокатом были также заявлены ходатайства о направлении запросов в психоневрологический диспансер на предмет представления сведений об учете Дочери Клиента, а также в психиатрическую больницу на предмет представления сведений о наблюдении Дочери Клиента и надлежащим образом заверенной копии амбулаторной карты больной. Ходатайства были удовлетворены судом.

В ответ на вышеуказанные судебные запросы психоневрологический диспансер сообщил, что Дочь Клиента наблюдается в нем с 1988 года с диагнозом «шизофрения», из психиатрической больницы поступила надлежащим образом заверенная копия истории болезни Дочери Доверителя.

В связи с полученными ответами Адвокатом перед судом было заявлено ходатайство о назначении заочной комиссионной психиатрической экспертизы в отношении Дочери Клиента. Адвокат просил поставить перед экспертами вопрос: «Способна ли больная по характеру своего заболевания понимать значение своих действий или руководить ими, если нет, то с какого момента?» Суд удовлетворил ходатайство и назначил соответствующую экспертизу.

К сожалению, в период проведения заочной психиатрической экспертизы Клиент в разговоре с представителями строительной и риэлтерской фирм по неосторожности сообщил о том, что его Дочь будет в судебном порядке лишена дееспособности, а все ранее заключенные ею сделки будут оспорены. В ответ данные представители прибегли к очередным угрозам в адрес Доверителя, продолжая настаивать на подписании невыгодных для него соглашений о переселении. Ситуация осложнялась также тем, что Доверитель, обладавший низкой степенью стрессоустойчивости, находившийся длительное время под воздействием сложившейся психотравмирующей ситуации, в том числе кончины своей супруги, приобрел огнестрельное оружие, произвел в присутствии Адвоката несколько выстрелов из него и высказал свое намерение продемонстрировать оружие во время очередной встречи с представителями строительной и риэлтерской фирм.

Адвокат предостерег Клиента от подобных действий. Кроме того, Адвокатом в интересах Доверителя было составлено заявление в орган внутренних дел по фактам угроз со стороны представителей строительной и риэлтерской фирм. По данному заявлению были проведены проверка и разъяснительная беседа с соответствующими гражданами.

Впоследствии со стороны представителей строительной и риэлтерской фирм поступила дезинформация, согласно которой психиатрическая экспертиза в отношении его Дочери не выявила наличия у больной какого-либо психического расстройства. В связи с последним обстоятельством указанные представители назначили Доверителю день и время совершения и свидетельствования сделки у соответствующего нотариуса.

Адвокат ознакомился с материалами поступившего в распоряжение суда заключения заочной комиссионной психиатрической экспертизы, согласно которому Дочь Клиента не способна по характеру своего заболевания понимать значение своих действий или руководить ими с момента постановки в 1988 году на учет в психоневрологический диспансер с диагнозом «вялотекущая шизофрения». Адвокат получил заверенную судом копию данного экспертного заключения.

В назначенный представителями строительной и риэлтерской фирм день и час Адвокат явился к соответствующему нотариусу и представил заключение заочной комиссионной психиатрической экспертизы. После этого нотариус отказался свидетельствовать какие-либо сделки, проекты которых были подготовлены строительной и риэлтерской фирмами. Явившаяся на сделку Дочь Клиента выразила готовность защищать нарушенную врачебную тайну. По результатам встречи представителями строительной и риэлтерской фирм было принято предложение Адвоката урегулировать возникший спор миром и обсудить условия переселения, предложенные Доверителем.

Для полноты картины следует отметить, что Дочь Доверителя не бросила слов "на ветер" и обратилась с жалобой на действия Адвоката в Адвокатскую палату соответствующего субъекта и написала статью в газету "Московский комсомолец". Квалификационная комиссия соответствующей адвокатской палаты оставила жалобу Дочери Доверителя без удовлетворения. В свою очередь, в "МК" не вышло ни одной статьи, компрометирующей Адвоката.

 

УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРА МИРОМ

 

Адвокат представил в строительную и риэлтерскую фирмы проекты Договора, а также заключаемых в его исполнение соответствующих договоров купли-продажи. В качестве участника Договора вместо сомнительного ООО Адвокат указал крупное московское агентство недвижимости, руководителем одного из отделов которого был участвовавший в переселении риэлтор. Условиями сделок предусматривалось произведение за счет третьих лиц неотделимых улучшений в приобретаемом строении и выплата Доверителю денежной компенсации в размере 33 000 долларов США посредством банковской ячейки. При этом Адвокат разъяснил представителям строительной и риэлтерской фирм, что если вышеуказанные условия не будут выполнены, Клиент завершит судебный процесс о признании недееспособной своей Дочери и оспорит ранее заключенный ею предварительный договор купли-продажи принадлежащей ей доли дома и земельного участка под домом.

Представители "противной стороны" выступили с инициативой подпсиания трехстороннего Договора, участниками которого являлись бы Администрация муниципального образования, Доверитель и его Дочь. Письменное согласие с отдельными условиями договора выражала и строительная фирма. Адвокат обратил внимание на нецелесообразность подобного соглашения.

В результате спор был урегулирован миром – все разработанные Адвокатом соглашения были подписаны, переход прав на недвижимость был зарегистрирован в установленном законом порядке, принятые на себя обязательства стороны выполнили. Адвокат отказался в интересах Клиента от предъявленного им в суд заявления о признании недееспособной Дочери Доверителя. Отказ от заявления был принят судом, а производство по делу – прекращено, соответствующее определение вступило в законную силу.

 

КОММЕНТАРИЙ АДВОКАТА

 

Клиентом по настоящему делу являлся писатель, член Союза писателей России. В период адвокатского производства по делу Доверитель работал над своим фундаментальным романом. Понятно, что события, развернувшиеся вокруг продажи его "родового гнезда" и серьезный конфликт с родной дочерью, серьезно повлияли как на его профессиональную деятельность, так и на психологическое состояние. Клиент, находящийся в состоянии перманентного стресса, склонный к неврастении и излишней драматизации обстоятельств - крайне сложный клиент для адвоката. В этой связи успешный исход дела, которого удалось добиться решительными действиями за сравнительно короткое время - самый дорогой подарок для правозащитника.

Период адвокатского производства по делу: 02.08.2004 – 26.07.2005.

Изменения примененного законодательства с момента окончания адвокатского производства по делу: отсутствуют.