ДЕЛО о том, как незаконная сделка оказалась действительной

 

В результате победы Адвоката в судебном процессе в пользу Клиента собственнику отказано в иске в части применения последствий недействительности ничтожной сделки с жилым помещением, выбывшим из его владения в результате преступных действий.

 

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ

 

К Адвокату обратилась Доверитель, собственник квартиры, к которой предъявлен иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и компенсации морального вреда. Доверитель считает себя добросовестным приобретателем жилого помещения и просит защитить от предъявленных требований.

 

АНАЛИЗ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ ДЕЛА

 

Из пояснений Клиента и предъявленного к ней искового заявления Адвокат установил следующее.

Доверитель купила спорную квартиру в 1997 году и в настоящий момент проживает в ней с мужем и двумя малолетними детьми. До совершения этой сделки квартира продавалась дважды. Первыми владельцами были два брата Р., которые ее приватизировали и продали гражданину М. в 1995 году. Последний в 1997 году продал квартиру гражданину А., у которого, в свою очередь, квартиру приобрела Доверитель. Все договоры купли-продажи заверены нотариально, произведена государственная регистрация сделок.

Однако первые собственники квартиры (два брата Р.) подали иск о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного Доверителем с гр. А., недействительным. Как оказалось, истцы с 1995 года пытались привлечь к уголовной ответственности лиц К., Т., В., П., которые их заставили под угрозой совершения убийства приватизировать и продать квартиру. В 1999 году на основании вступившего в законную силу приговора суда К., Т., В., П. признаны виновными в совершении соответствующих преступлений, лишены свободы, за братьями Р. признано право на удовлетворение гражданского иска, вопрос о его размере передан для разрешения в порядке гражданского судопроизводства.

В 2000 году братья Р. подали иск о признании недействительными договора передачи жилья в собственность в порядке приватизации, договора купли-продажи квартиры, заключенного с гражданином М., и о применении последствий недействительности сделки. Заочным решением суда иск удовлетворен в полном объеме.

На основании указанного заочного решения братья Р. предъявили иск к Доверителю, гражданину А., лицам К., Т., В., П., Администрации города о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей. В качестве законных оснований исковых требований приведена ст. 167 ГК РФ. При этом истцы отмечают, что поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, все сделки купли-продажи квартиры являются недействительными.

 

ФОРМИРОВАНИЕ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

На момент начала адвокатского производства по делу Адвокат исходил из сложившейся на соответствующий момент времени порочной судебной практики по делам о защите прав граждан, купивших квартиры и впоследствии лишенных их из-за незаконности предшествующих сделок с этой жилплощадью. Суды, действуя на основании положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, обязывали стороны возвратить друг другу все полученное по сделкам несмотря на добросовестность приобретения. В связи с данным обстоятельством первоначальная правовая позиция по делу была направлена на возврат рыночной стоимости квартиры.

Однако в период проведения оценочной экспертизы по делу, назначенной судом в целях установления рыночной стоимости квартиры, Конституционный Суд Российской Федерации начал рассмотрение жалобы четырех граждан, требовавших отменить ст. 167 ГК РФ, позволявшую, по их мнению, изымать жилплощадь без учета интересов добросовестных приобретателей.

Конституционный Суд РФ 21 апреля 2003 года принял «революционное» постановление № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева.

Революционность постановления проявилась в том, что Конституционный Суд РФ изменил судебную практику применения п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ по делам, в которых приобретатель соответствующего имущества является добросовестным.

В частности, КС РФ подчеркнул следующее.

Из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.

Приняв во внимание вышеизложенное, Адвокат пришел к выводу о том, что общие правовые последствия недействительности сделки, изложенные в ст. 167 ГК РФ, в отношении заключенного Доверителем договора купли-продажи квартиры неприменимы. Более того, поскольку такой договор являлся третьим в цепочке соответствующих сделок и заключен между добросовестными «заблуждателями», он не мог быть признан недействительным.

 

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

 

Адвокат реализовал позицию по делу, основанную на постановлении Конституционного Суда РФ 21 апреля 2003 года № 6-П.

После выступления Адвоката представитель истца заявил перед судом ходатайство об изменении предмета иска – дополнил ранее заявленные требования виндикационным требованием по ст. 302 ГК РФ.

Адвокат возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку новые и прежние требования взаимно исключают друг друга.

Представитель истца отказался что-либо уточнять, пояснив, что считает все требования взаимосвязанными.

Определением суда в удовлетворении ходатайства истца об изменении предмета иска отказано, дело рассмотрено по ранее заявленным требованиям, которые основывались на ст. 167 ГК РФ.

 

СПРАВКА О ДВИЖЕНИИ ДЕЛА

 

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Определением суда второй инстанции вышеуказанное решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба представителя истца – без удовлетворения.

 

КОММЕНТАРИЙ АДВОКАТА

 

Поскольку квартира выбыла из владения братьев Р. помимо их воли, последние имели право на иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст. 302 ГК РФ. Однако исход ситуации, описанной в настоящем адвокатском досье, не был бы в полной мере успешным, если бы такой иск был подан и выигран. К счастью, новые исковые требования братьями Р. не заявлялись. Вероятно, это было вызвано заведомым осознанием пропуска исковой давности, который по данному требованию начинает течь с 1999 года, то есть с того момента, когда за братьями Р. уголовным судом было признано право на удовлетворение гражданского иска.

 

Период адвокатского производства по делу: 21.10.2002 – 24.07.2003.

Изменения примененного законодательства с момента окончания адвокатского производства по делу: отсутствуют.

Вместе с тем правоприменительная практика теперь исходит из того, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, однако предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. См. об этом п. 35 постановления от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».