ДЕЛО об эксплуатационных расходах

Адвокату удалось убедить суд в том, что плата за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества таунхауса должна определяться исходя из квадратного метра жилой площади квартиры, что позволило защитить Клиента от необоснованных претензий.

КЕЙС АКТУАЛИЗИРОВАН НА МОМЕНТ ПРОСМОТРА

Суть проблемы

Анализ обстоятельств дела

Формирование правовой позиции по делу

Реализация правовой позиции по делу

Справка о движении дела

Комментарий адвоката

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ

Управляющая организация предъявила иск к Клиенту о взыскании 102 427,18 руб. в размере оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Клиент полагала, что истец ошибочно рассчитал такую плату исходя квадратного метра общей площади жилого помещения и просила защитить ее от предъявленного иска в соответствующей части.

АНАЛИЗ ОБСТОЯТЕЛЬСТВ ДЕЛА

Изучив материалы судебного дела, выслушав объяснения Клиента, Адвокат пришел к следующим выводам.

Из искового заявления усматривалось, что сумма исковых требований рассчитана исходя из размера платы 56 руб. за квадратный метр жилой площади ежемесячно.

Однако счет на оплату услуг выставлен Управляющей организацией из расчета общей площади жилых помещений – 131,5 м².

В п. 2 и п. 4 протокола № 1 от 01.02.2011 Внеочередного собрания членов Товарищества собственников жилья (далее Протокол № 1) установлена плата в размере двух рублей как стоимость управления ТСЖ и пятидесяти рублей за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многосекционных жилых домов и малоэтажной застройки (таунхаусов) за квадратный метр жилой площади.

В соответствующей таблице размер платы за каждую услугу в отдельности, включенную в общее понятие «управление, содержание и текущий ремонт общего имущества малоэтажной жилой застройки (таунхаусов), управляемых ТСЖ», рассчитывается исходя из 50.00 руб./ кв.м. от общей жилой площади.

В резолютивной части Протокола № 1 «утвержден размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества для всех собственников малоэтажной жилой застройки (таунхаусов), управляемых ТСЖ, в зависимости от жилой площади помещений в размере пятьдесят рублей 00 копеек за квадратный метр жилой площади ежемесячно».

В техническом паспорте здания малоэтажной жилой застройки (таунхауса), в котором расположена квартира Клиента, указано, что жилая площадь такой квартиры составляет 94,4 м².

ФОРМИРОВАНИЕ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

В соответствии с ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Ссылка истца в обоснование заявленных требований на Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 не может быть принята во внимание, поскольку оно касается предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Между тем размер платы за коммунальные услуги ответчиком не оспаривается.

Значит, надлежит исходить из размера соответствующих эксплуатационных расходов, указанного в Протоколе № 1. При этом надлежит исходить из того, что в российском законодательстве понятие «общая жилая площадь» отсутствует и исчислять данный размер за квадратный метр жилой площади жилого помещения (п.п. 2, 4 и резолютивная часть Протокола № 1).

Проверив правильность расчета суммы исковых требований, Адвокат нашел его ошибочным и полагал, что взысканию с ответчика подлежит лишь 70 055,33 рублей, что на 32 371,85 рубль меньше заявленного.

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ПО ДЕЛУ

Представитель истца не согласился с аргументами, приведенными Адвокатом, и сослался на ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, из которой следует, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При этом представитель подчеркнул, что согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Он также пояснил, что при начислении соответствующей платы бухгалтер исходит из данных, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права, где сведения о жилой площади помещения отсутствуют.

В подтверждение своих доводов представитель истец предъявил судебную практику.

В свою очередь, Адвокат отклонил ссылку представителя истца на ст.ст. 36, 37 и 39 ЖК РФ, пояснив, что размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае определен в соответствии с ч. 8 ст. 156 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья.

Он отметил, что содержание свидетельства о государственной регистрации права собственности и составленной бухгалтером сметы не имеет правового значения для настоящего спора.

Представленная судебная практика отношения к рассматриваемому процессу не имеет как касающаяся судебных дел с иными фактическими обстоятельствами.

В суде апелляционной инстанции представитель истца дополнительно сослался на договор с управляющей компанией, из которого следовало, что размер соответствующих платежей подлежит определению исходя из общей площади жилых и нежилых помещений. Представитель приобщил к делу лист договора, на котором изложено цитируемое положение и которого по непонятным причинам в деле не оказалось.

Парируя доводы представителя истца, Адвокат отметил, что из утверждаемой части решения общего собрания членов товарищества следует, что размер спорных платежей определяется исходя из жилой площади жилого помещения. Только это положение является юридически значимым для разрешения спора.

Ссылка на ч. 2 ст. 39 ЖК РФ подлежит отклонению, поскольку размер каких-либо платежей может устанавливаться как в виде фиксированной величины, так и исходя из площади помещения. При этом определяя размер платежей исходя из жилой площади жилого помещения, собрание установило именно такой тариф, который указан в решении. Если бы в расчет принималась общая площадь помещения, тариф был бы другим (меньше). Определяя размер обязательных платежей исходя из общей площади при неизменном тарифе совокупный размер таких платежей окажется больше, чем это установлено решением собрания. Такой подход недопустим, поэтому во внимание следует принять только утверждаемую часть протокола соответствующего органа управления.

СПРАВКА О ДВИЖЕНИИ ДЕЛА

Решением суда первой инстанции заявленные исковые требования удовлетворены с учетом представленного Адвокатом контррасчета в размере 70 055,33 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда вышеуказанное решение оставлено без изменения, а жалоба истца – без удовлетворения.

Задолженность по возмещению эксплуатационных расходов в присужденном размере была погашена Клиентом до возбуждения исполнительного производства.

КОММЕНТАРИЙ АДВОКАТА

Противостояние со стороны Клиента в настоящем судебном процессе было вызвано «политической» задачей наиболее выгодного решения вопроса в другом деле с участием «головной» организации холдинговой структуры, в которую входит истец.

В результате удалось, что называется, «убить двух зайцев» – оптимально урегулировать оба судебных спора.

На внеочередном собрании собственников, состоявшемся после вынесения судебного решения, было принято утвердить размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества для всех собственников малоэтажной жилой застройки (таунхаусов), управляемых ТСЖ, в зависимости от общей площади жилых помещений.

Период адвокатского производства по делу: 27.10.2013 – 31.01.2014.

Изменения примененного материального права с момента окончания адвокатского производства по делу: отсутствуют.