Применение закона по аналогии к отношениям, связанным с коммерческим наймом жилого помещения

 

Ремидовский Р.А., адвокат, аспирант и преподаватель кафедры коммерческого права Российского государственного торгово-экономического университета, 2005 год

Не вызывает сомнения, что уровень самоорганизации системы правового регулирования коммерческого найма жилого помещения достаточно низок, т.к. система «нормативно-правовой акт» не может организовываться вне воли государственно-властного органа и представляет собой плод его целенаправленной деятельности¹. Поэтому восполнение отсутствующих элементов (правовых пробелов) в системе нормативно-правовых актов производится, в основном, за счет правотворческой деятельности государства. Однако в правоприменительной практике зачастую возникает необходимость оперативного и грамотного решения тех вопросов, которые прямо не урегулированы законодательством. Поскольку с точки зрения синергетики лишенных самоорганизации систем не существует, в ряде случаев восполнить пробел права можно за счет внутренних ресурсов соответствующей системы правового регулирования.

Представляется, что к таким ресурсам следует отнести механизмы аналогии закона и права. При этом самоорганизация системы правового регулирования, осуществляемая посредством применения данных  механизмов, минимальна и не может рассматриваться в качестве способности указанной системы самостоятельно восполнить любой отсутствующий элемент (правовой пробел).

В данной статье рассмотрим применение к отношениям, связанным с коммерческим наймом жилья, первого из обозначенных механизмов восполнения правовых пробелов – аналогии закона.

Однако прежде отметим, что в юридической литературе применение закона к тем или иным общественным отношениям по аналогии иногда смешивается с применением к данным отношениям правовой нормы, которая является адресатом отсылки в соответствующей норме права, а также с применением правовых норм в субсидиарном порядке². Представляется, что отождествление трех указанных механизмов не обосновано, поскольку как отсылочная норма, так и норма, применяемая в субсидиарном порядке – часть правового регулирования, а аналогия – лишь способ восполнения пробелов³.

Соответственно, не будет являться применением к отношениям, связанным с коммерческим наймом жилого помещения, по аналогии нормы ст. 155 ЖК РФ (Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги), поскольку указанная правовая норма по существу является адресатом отсылки в п. 3 ст. 682 ГК РФ (Плата за жилое помещение). Так, здесь указано, что если договором сроки не предусмотрены, плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищном кодексом Российской Федерации. В то же время положения ст. 155 ЖК применяются к отношениям, возникающим из договора коммерческого найма жилья, в субсидиарном порядке.

На сегодняшний день возможность применения соответствующего законодательства по аналогии предусмотрена не только в Гражданском (ст. 6), но и в Жилищном (ст. 7) кодексе. Однако договор коммерческого найма жилого помещения является комплексным институтом гражданского и жилищного как права, так и законодательства, а система правового регулирования отношений, возникающих из данного договора, представляет собой «сложную, дифференцированную по отраслям, и вместе с тем интегрированную систему»⁴. В этой связи существует необходимость в формулировании на доктринальном уровне общего правила применения закона к отношениям, связанным с коммерческим наймом жилого помещения, по аналогии.

Представляется, что данное правило можно сформулировать в следующем виде: «В случаях, если отношения, связанные с коммерческим наймом жилья, прямо не урегулированы ГК РФ, и при этом в нем нет норм, отсылающих к иному правовому акту, а также при отсутствии норм жилищного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, если при этом в нем нет норм, отсылающих к иному правовому акту, и при отсутствии соответствующих условий соглашения сторон, к указанным отношениям, если это не противоречит их существу, допустимо применять по аналогии нормы законодательства, регулирующие сходные отношения».

Придерживаясь этого правила, произведем далее анализ четырех имеющихся в правовой литературе, а также в правоприменительной практике предложений применения закона к отношениям коммерческого найма жилья по аналогии.

1. Н.Е. Сосипатрова предлагает решать вопрос о последствиях пользования жилым помещением по окончании краткосрочного договора коммерческого найма жилья (при отсутствии возражений со стороны наймодателя) по аналогии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. В соответствии с данным пунктом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (а применительно к договору найма жилого помещения – на пять лет в силу п. 2 ст. 683 ГК РФ)⁵.

В этой связи заслуживает внимания позиция тех авторов, которые полагают, что поскольку в п. 2 ст. 683 ГК предусмотрено, что к договору, заключенному на срок до одного года, не применяются правила, содержащиеся в ст. 684 ГК о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора на новый срок, то договор найма не может быть продлен на тех же условиях ни по инициативе нанимателя, ни по инициативе наймодателя. При наличии согласия обеих сторон может быть заключен новый договор коммерческого найма жилого помещения⁶, в том числе краткосрочный. В противном случае теряется смысл данной договорной конструкции в целом и краткосрочного коммерческого найма в частности⁷.

2. К.Б. Ярошенко предлагает применить к наймодателю, передавшему жилое помещение с недостатками, в порядке аналогии закона санкции, предусмотренные ст. 612 ГК⁸.

Такая позиция вряд ли оправдана. Можно предположить, что она базируется на тех утверждениях, которые в последние годы вновь появились в научной литературе, что договор коммерческого найма является коммерческой арендой, или на еще более категоричных утверждениях, что этот договор является разновидностью договора аренды. Однако договор найма жилого помещения и аренды являются самостоятельными взаимно независимыми договорами.

Поэтому представляется очевидным в случае, когда в переданном наймодателем нанимателю жилом помещении обнаружатся недостатки, применение общих норм ГК РФ об ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора. Однако здесь речь об аналогии закона, естественно, не идет, и проблема решается за счет норм права общей части ГК, которые подлежат безусловному и непосредственному применению к отношениям, возникающим из договора коммерческого найма.

3. Право выкупа жилого помещения хотя и не предусмотрено гл. 35 ГК РФ, однако аналогичная возможность закреплена в ст. 624 ГК РФ (Выкуп арендованного имущества). И.В. Чечулина и К.Б. Ярошенко предлагают «субсидиарно применять положения данной статьи и к отношениям коммерческого найма жилья»⁹.

Однако, очевидно, что отдельные положения ст. 624 ГК должны применяться к коммерческим наемным отношениям в жилищной сфере только по аналогии. Такое утверждение связано с тем, что, во-первых, как уже отмечалось, аренда и наем жилого помещения являются самостоятельными и взаимно независимыми друг от друга институтами российского гражданского права, а, во-вторых, отношения, вытекающие из договора коммерческого найма с условием о выкупе жилого помещения, прямо не урегулированы соответствующим законодательством. Следовательно, здесь действует сформулированное нами общее правило о применении закона по аналогии к отношениям, связанным с коммерческим наймом жилья. При этом, думается, что применению по аналогии в данном случае подлежат только положения п.п. 1 и 2 ст. 624 ГК, поскольку п. 3 данной статьи противоречат существу коммерческих наемных отношений.

4. В ст. 53 ранее действовавшего ЖК РСФСР было предусмотрено, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма. Некоторые правоведы применяли на практике требование данной нормы ЖК о совершеннолетии членов семьи нанимателя по договору социального найма жилья по аналогии и к случаю заключения соглашения о солидарной ответственности перед наймодателем гражданами, постоянно проживающими вместе с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Такой подход к правоприменению не мог быть признан обоснованным хотя бы потому, что российское законодательство не устанавливает специальной жилищной правоспособности, а из смысла п. 3 ст. 26 ГК РФ вытекает, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в пределах предоставленного им законом объема дееспособности. К тому же, вопрос о требованиях, предъявляемых к субъектам договора коммерческого найма, а также к сонанимателям, в целом отрегулирован в главе 35 ГК РФ, хотя здесь и отсутствует единый подход к установлению таких требований. Следовательно, в указанном случае «не работает» сформулированное нами общее правило применения закона по аналогии к коммерческим наемным отношениям в сфере жилья.

Заслуживает одобрения более корректная по сравнению с ЖК РСФСР формулировка ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, согласно которой солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, несут дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по данному договору. При этом в силу вышеизложенного указанная норма нового ЖК также не может применяться по аналогии к отношениям, предусмотренным в п. 4 ст. 677 ГК.

---

¹ Подробнее об этом см.: Ветютнев Ю.Ю. Синергетика в праве  // Государство и право. 2002. № 4. С. 65.

² См.: Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения. Дис. ...  канд. юрид. наук. М., 1999; С. 97; Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы. Дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2001. С. 94.

³ Подход сформулирован исходя из рассуждений М.И. Брагинского о различии в применении отсылочных норм и аналогии закона. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая. М., 2003. С. 134

⁴ Фразеологический оборот заимствован у Н.И. Краснова. См.: Краснов Н.И. Некоторые вопросы развития современной науки земельного права // Развитие гражданско-правовых наук. М., 1980. С. 80 – 81.

⁵ Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. № 4. С. 15

⁶ Селиванова Е.С. Указ. соч. С. 102.

⁷ См.: Чечулина И.В. Указ. соч. С. 39.

⁸ См.: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996. С. 84

⁹ Чечулина И.В. Указ. соч. С. 97; Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996. С. 79.